Sanciones y consecuencias de Nueva Jersey por no cumplir con los requisitos de registro de apartamentos

En el artículo de hoy, discutiremos la importancia de dos documentos separados requeridos para los propietarios de bienes raíces residenciales.

Cédulas de habitabilidad

El primer documento es la Cédula de Habitabilidad. La gran mayoría de los municipios del Estado de Nueva Jersey exigen que el arrendador obtenga un nuevo Certificado de ocupación cada vez que se muda un nuevo inquilino. Las inspecciones que acompañan a la solicitud de un certificado de ocupación varían según el municipio. Todos los municipios revisarán los detectores de humo, y si hay calefacción de gas, también se revisará el detector de monóxido de carbono. Algunas ciudades también llevarán a cabo exámenes mucho más exhaustivos en un intento por aumentar la calidad de las viviendas en toda la ciudad. Cabe señalar que ya no es permisible que un municipio exija un nuevo certificado de inspección de ocupación cuando una familia se expande por medios naturales (por ejemplo, el nacimiento de un nuevo hijo).

Si bien la mayoría de los propietarios están vagamente familiarizados con las multas que la municipalidad puede imponerles por no obtener un certificado de ocupación, pocos están familiarizados con las consecuencias mucho más graves que pueden resultar de tal incumplimiento. Cuando se requieren certificados de habitabilidad, una vivienda alquilada sin certificado de habitabilidad constituye un contrato ilegal. Por lo tanto, en el caso de Khoudary v. Salem Board of Social Services, 260 NJS 79 (App. Div. 1992), el Tribunal determinó que un propietario que alquila sin un certificado de ocupación no tiene autoridad para presentar una demanda por alquileres.

En esencia, lo que dijo el Tribunal de Khoudary fue que no ayudaría al arrendador a hacer cumplir un contrato ilegal. En caso de que el arrendatario desocupe el inmueble adeudando rentas, ya sea de meses anteriores o de meses vencidos bajo el contrato de arrendamiento vigente, el arrendador no podrá interponer acción para cobrar las rentas, y además, no podrá aplicar ninguna de las garantías del arrendatario. depósito para estos alquileres. El arrendador aún puede iniciar una acción o retener la garantía por daños y perjuicios, como la destrucción del apartamento. Sigue siendo incierto si un tribunal debe permitir que un inquilino presente una acción para la devolución de todas las rentas pagadas anteriormente en virtud del contrato ilegal; sin embargo, la mayoría de los tribunales decidirán que el inquilino debe pagar por el beneficio de mérito cuántico del uso del apartamento.

Durante casi una década, los tribunales interpretaron el fallo en Khoudary en el sentido de que la falta de obtención de un Certificado de ocupación impedía el desalojo. Sin embargo, este problema se ha aclarado desde entonces. En el asunto de McQueen v. Brown and Cook, 342 NJS 120 (App. Div. 2001), el tribunal dictaminó que si bien la falta de obtención de un certificado de ocupación hacía que el contrato fuera ilegal, el arrendador aún conservaba el derecho de desalojar al arrendatario. Esencialmente, la decisión del Tribunal sostiene que un inquilino no debería poder beneficiarse del contrato ilegal y, además, es claro que dejar al inquilino en el alquiler ilegal sería contrario al orden público.

Declaración de registro del propietario

Si bien no obtener un certificado de ocupación no es un impedimento para el desalojo, no obtener una declaración de registro del arrendador (también conocida como Declaración de identidad del arrendador) evitará el desalojo. Todas las viviendas residenciales no ocupadas por propietarios en el estado de Nueva Jersey deben registrarse como alquileres. A diferencia de los Certificados de ocupación, la declaración de registro no requiere una inspección y no necesita repetirse a la llegada de nuevos inquilinos. En la mayoría de los casos, una sola declaración de registro tendrá vigencia a perpetuidad.

En el caso de que el alquiler sea una vivienda para una o dos familias, el registro puede presentarse ante el secretario del municipio. En algunos casos, el municipio cobrará una tarifa nominal por el registro de la propiedad y una tarifa adicional por las renovaciones. En el caso de que la propiedad consista en tres o más viviendas residenciales, la propiedad debe estar registrada en la División de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey. La Declaración de registro del propietario debe establecer los nombres de los propietarios y sus números de contacto de emergencia.

El incumplimiento del requisito de registro puede tener graves consecuencias para los propietarios. En particular, NJSA 46: 8-33 establece que «no se puede ingresar ningún juicio por posesión hasta que haya habido cumplimiento [with the Act]…» Si bien el Estatuto continúa afirmando que el Tribunal puede continuar con el caso (hasta 90 días) hasta que se corrija el incumplimiento, algunos propietarios pueden ser sorprendidos con la guardia baja. Algunos condados de Nueva Jersey incluso requieren que el propietario presente prueba de registro en el momento de la audiencia de arrendamiento.

Otra consecuencia de la falta de obtención de una declaración de registro es la imposición de multas. Esta firma ha sido contratada para representar a varios propietarios que no han podido obtener declaraciones de registro. Al igual que en el caso de no obtener un certificado de ocupación, las multas por no registrarse pueden ser bastante elevadas, y las ciudades generalmente imponen una sanción separada para cada vivienda individual dentro del edificio.

En conclusión, es mejor asegurarse de obtener un Certificado de ocupación y una Declaración de registro del propietario antes de alquilar su propiedad. Si olvida presentar uno de estos dos documentos, puede verse sujeto a sanciones sustanciales tanto por parte del municipio como en una acción civil con sus inquilinos.

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